SKAGEN m2: Viktigere å velge rett når lånemarkedet strammes inn

Oslo (Fond Direkt) I et strammere lånemarked blir balansen desto viktigere, samtidig som kontantstrømgenerering trumfer vekst i verdsettelsen.

Det skriver Michael Gobitschek, som forvalter eiendomsfondet SKAGEN m2, i en kvartalsrapport. Fondet investerer i eiendommer over hele verden.

Avkastning i prosent for SKAGEN m2 og dets referanseindeks (MSCI ACWI IMI ex REITS NR i SEK) for måneden og siden årsskiftet. Fondet i norske kroner.

\    Desember    Jan-Des                               

Fond         -1,4        -1,6                                  

Ref.-indeks  -5,5        -4,6    

Forvalteren skriver at det fjerde kvartalet var ekstremt volatilt, og at eiendomsaksjer ikke var noe unntak, selv om de sto imot noe bedre sammenlignet med øvrige sektorer.

Den svenske logistikkoperatøren Catena ble i fjerde kvartal beste bidragsyter til avkastningen. Selskapet nøt godt av sterk vekst i e-handel, og har i senere tid fanget flere internasjonale investorers interesse, ettersom disse søker kontantstrømgenererende aktiva i alternative segment, ifølge Gobitschek.

“Den svenske eiendomsmarkedet var blant årets best presterende markeder takket være attraktive vurderinger og valuta”, skriver han.

Selv den brasilianske boligutvikleren MRV oppgis å ha vært en sterk bidragsyter i kvartalet, da selskapet nøt godt av en sterk opphenting på det brasilianske eiendomsmarkedet, samt av sterke resultat.

“Den finske boligoperatøren Kojamo har hittil vært en skuffelse i absolutte termer, og stod for fondets nest dårligste avkastningsbidrag i kvartalet”, skriver Gobitschek, som legger til at aksjen dog har overprestert sin lokale indeks siden børsnoteringen.

I kvartalet ble den amerikanske eiendomssektoren påvirket av bekymring for lavere vekst, raskere rentehevinger og en akselererende internasjonal handelskonflikt, ifølge forvalteren. Manhatten-baserte SL Green falt på linje med markedet og påvirket avkastningen negativt.

Beste og verste avkastningsbidrag for SKAGEN m2 i fjerde kvartal 2018. I norske kroner. (Kilde: SKAGEN Fondene)

Beste og verste avkastningsbidrag for SKAGEN m2 i fjerde kvartal 2018. I norske kroner. (Kilde: SKAGEN Fondene)

Ser man på porteføljeforandringer tok fondet en posisjon i selvlagringselskapet Shurgard samt Stendörren Fastigheter i det fjerde kvartalet. Shurgard, som driver 228 butikker i syv land, oppgis å befinne seg i et interessant undersegment på grunn av dets høye kontantstrømgenerering og motstandsdyktige resultatprofil.

Angående Stendörren anser forvalteren at selskapet er undervurdert og at nåværende aksjepris verken reflekterer berettiget verdi eller det potensiale som finnes i selskapet.

For å få plass til de nye eiendelene oppgir fondet å ha redusert sin posisjon i Atrium Ljungberg på “bra nivåer”. For øvrig har fondet fått tildelt aksjer i det brasilianske logistikkselskapet LOG Commercial Properties, som ble spunnet ut av investeringen MRV.

Michael Hobitschek ser framfor seg et 2019 med utfordringer innen den globale eiendomssektoren, som følge av skiftende politikk og økt politisk usikkerhet. Han slår dog fast at dette miljøet kommer å by på et antall muligheter, og bemerker at det kommer til å bli viktigere å velge selskap som kan vokse med intern kontantstrøm.

“SKAGEN m2 beholder sin filosofi om å investere i selskap med intern vekst og sterke balanser, og som er mindre sårbare for raske renteendringer”, skriver forvalteren.

Gobitschek noterer at gjeldsnivåene er lavere enn hva man kan forvente seg sent i en syklus. Han mener oppkjøpsaktiviteten trolig kommer til å øke som følge av sensykliske vekstambisjoner, men at økningen kommer til å være mer drevet av investorers appetitt for alternative eiendeler.

Forvalteren utnevner oppbremsende BNP-vekst som den største risikoen for utviklingen, men mener vurderingene innen global eiendom fortsatt er underbygget av gode fundamentale forhold.

SKAGEN m2s ti største allokeringer per 31. desember 2018. (Kilde: SKAGEN Fondene)

SKAGEN m2s ti største allokeringer per 31. desember 2018. (Kilde: SKAGEN Fondene)


Tjenesten Fonder Direkt er produsert av Nyhetsbyrån Direkts fondsredaksjon, som er frikoblet fra Direkts øvrige redaksjon. Materialet kan vara finansiert og produsert etter avtale med en ekstern part, og i så tilfelle markert på "Oppdragsartikkel" over rubrikken.